住宅購入に不安はつきものですが、特に中古住宅の購入は、今までの使用歴や保存状況について不安を感じる方が少なくありません。そのような不安を軽減するために、一定の条件を満たした住宅が認定されるブランド『スムストック』についてご紹介します。
中古住宅を購入するときの不安
＜中古住宅購入時の不安に関するアンケート＞
スムストック購入者アンケート386件対象(複数回答有り)
転載：https://sumstock.jp/sumstock/merit.html
「不具合はないか？」「価格が適正か？」という不安がTOP2にあがりました。実際に見学ができたとしても、雨漏りの原因や地震への耐久性など、全てを確認することはできません。また、物件価格の決め方や購入後に発生が予想される費用についても把握したいものです。このような不安を軽減できるのが『スムストック』制度です。
『スムストック』とは？
トヨタホームをはじめとする大手10社の住宅メーカーが協力して設立した『優良ストック住宅推進協議会』が、下記３つの共通の基準を満たす住宅を『スムストック認定住宅』と定義しています。
②新耐震基準レベルの耐震性の保持
③住宅履歴データベースの保有
このような認定を受けている中古住宅であれば購入時の不安の低減につながりませんか？
『スムストック認定住宅』のメリット
購入時の「安心」と「納得」
スムストックに認定されるということは、一定の性能基準を満たしていること、適切にメンテナンスされ、記録が残っていることが保証されます。「耐震は大丈夫かな？」「今まででしっかりと管理されていたのかな？」「中古住宅だけど建てたハウスメーカーが今後も点検とかしてくれるかな？」を解決できる安心が何よりのメリットと言えます。また、独自の『スムストック査定』による細かな評価基準によって価格設定がされるため、納得して購入の判断ができます。
＜スムストック住宅購入者アンケート＞
スムストック購入者アンケート386件対象(複数回答有り)
転載：https://sumstock.jp/sumstock/merit.html
購入者の7割の方が『住宅メーカー施工の安心感』を得られたと回答しています。中古住宅購入時の価格の根拠がしっかりしていることも含めて安心につながっています。
売却時の「価値」の継続
一般的な住宅は20年後には建物価格がほぼゼロになってしまいますが、『スムストック査定』では耐用年数が異なる構造と内装・設備を分けて適正に評価します。建築会社で定められているメンテナンスプログラムに基づき、必要な点検や補修を継続していくことで価値が持続します。
＜【例】スムストック住宅の建物価格推移＞【成約事例集計】2016年11月までの5,056件
※東京カンテイ調べ
参考：https://sumstock.jp/sale/index.html
【参考】スムストック査定
建物を構造躯体部分と内装・設備部分で分けて、それぞれ償却期間をもとに計算します。この算出された価格を点検・補修制度における住宅履歴データに基づいて価格を加減していきます。実際に査定額と中古住宅として成約した価格の差異は平均１％程度と、売却する人と次に住む人とも納得いただいている評価と言えます。
＜スムストック査定の計算式＞
・査定額＝［｛（A1×B1＋増1）×F1｝＋｛（A2×B2＋増2）×F2｝+G ］×C×D×E×H1×H2×H3×I－J
A
再調達価格（A1・A2）査定対象の建物を現在建築した場合の価格
A1＝スケルトン部分60％ A2＝インフィル部分40％
B
現価率（B1・B2）流通耐用年数からみた現在価値を算出する比率
B1＝スケルトン部分50年 B2＝インフィル部分15年
C
機能調整率「収納」「通風」「採光」「機能性」に関しての評価を反映した補正率
D
可変補正率間取りの可変性を評価して反映させる補正率
E
外構補正率外構の状況を評価して反映させる補正率
F
観察補正率（F1・F2）外装・内装・設備等の状態を購入者の視点で観察して評価
G
リフォーム・性能向上工事加算リフォーム工事＝インフィルに関する工事で、資産価値向上につながり、メンテナンス工事以外で15年以内に行われた工事
性能向上工事＝外装、屋根を対象とした15年以上の償却期間を持ち、従前より価値が向上する工事
H1
建物市場性比率：市場性売却時の市場への訴求力の差異を評価
H2
建物市場性比率：メンテナンスプログラムメンテナンスプログラムの実施状況による市場への訴求力を評価
H3
建物市場性比率：認定住宅認定住宅であるか否かによって、市場への訴求力を評価
I
建築年数調整率築5年以内の売却物件に対する一般的な取引事情などによる特別補正率
J
メンテナンス調整額外壁・屋根・バルコニー・防水・防蟻対策に関しては、それぞれの仕様による耐用年数に対し、減価（償却）した分を求め、査定金額から減額
増
増築分の価格（増1・増2）増1＝増築スケルトン部分 増2＝増築インフィル部分
まとめ
一般的な不動産仲介会社は「土地のプロ」が多い業界ですが、このスムストックは「土地のプロ」と同時に「建物のプロ」である『スムストック住宅販売士』が、構造や品質、性能、アフターサービスまで丁寧に説明してくれます。中古住宅購入で失敗しないためにも、安心できて資産価値が保たれる住まい『スムストック認定住宅』であるかどうかを基準に検討してみてはいかがでしょうか。
出典：一般社団法人 優良ストック住宅推進協議会「スムストック」https://sumstock.jp/
