こんなお悩みはありませんか？
- 急な転勤で遠方に引っ越すことになった
- 自宅が老朽化したため、新しい家に住み替えたい
- ご近所トラブルに巻き込まれたため引越したい
- もっと利便性のよい場所に引越したい
- もう少し維持費のかからない住まいへ引越したい
- 生前にマイホームを売却して、遺産を整理しておきたい
住み替えの「タイミング」
住まいの住み替えを成功させるためには、適切なタイミングを選ぶことが大切です。「築年数」「不動産市場」「ライフスタイルの変化」の3つのポイントに注目し、最適なタイミングを見極めましょう。
築年数
一般的に、住まいの資産価値は20年を超えると急激に下降しはじめるといわれています。できるだけ「高く売る」ことを重視するなら、築20年以内をひとつの目安にしてみましょう。高く売れるうちに売却することで、住み替え費用や老後資金など、手元に残るお金を増やすことができます。
不動産市場
不動産全体の市場相場は、ここ数年ゆるやかな上昇傾向にあります。なかでも、マンションは右肩上がりの状況が続いており、築5年以内の築浅マンションはとても人気です。この傾向がいつまで継続するかは不明ですが、今は「高く売れるタイミング」であると判断できるでしょう。
ライフスタイルの変化
子どもの成長・独立や退職など、ライフスタイルの変化によって住み替えを検討する方は多くいらっしゃいます。子どもの成長により「住まいが手狭に感じる」といった場合は、お子様が小学校の入学前に住み替えるご家庭が多いようです。お子様が小学校に上がってからの住み替えは、学区の移動による転校が必要な場合が多いためでしょう。家族みんながゆったりと過ごせる広い家や、部屋数の多い家に住み替えるケースが大半です。一方、老後の住み替えは、コンパクトな住まいへの引越しを希望される方が少なくありません。また、スーパーや病院への距離や、公共交通機関からのアクセスなどを重視する傾向があります。
住み替えを成功させるためのポイント
遅くとも半年前から準備をはじめる
住まいの売却には、売り出しから引き渡しまで平均3～6ヵ月の期間を要します。ただし、売却活動をスタートさせるにはさまざまな準備が必要なため、実際にはさらに多くの期間が必要でしょう。住み替え時期から逆算して、遅くとも半年前には準備をはじめることが大切です。
住み替える新居を購入する前に売却を進める
住み替えの場合、売却前に新居を購入してしまうと、場合によっては、住宅ローンを二重に返済しなければならなくなるケースがあります。住み替え時のネックは資金調達でもありますので、先に売却を済ませておけば、新居の購入資金を確保でき、売り急ぐ必要もなくなるので、余裕をもって計画が立てやすくなります。また、売却代金を住んでいた家の住宅ローンにも充てることができますので、購入前の売却は重要なポイントとなります。
信頼できる不動産会社に依頼する
不動産売却の成否は、不動産会社の力量にかかっているといっても過言ではありません。豊富な実績とノウハウを持ち、地域の不動産事情に精通している不動産会社を選びましょう。不動産売却は、長い人生のなかでも大きな出来事。そんなライフイベントを二人三脚でサポートしてくれるような、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。
家のなかはキレイに整えておく
新居の購入よりも売却を優先する場合、現在のお住まいの状態の家を購入希望者に見学してもらうことになります。不動産売却において、見た目の印象はとても大切。住まいをキレイに清掃しておくことはもちろん、インテリアなどもできる範囲で整えておくのがおすすめです。クローゼットや流しの下など、どこを見たいといわれても問題のない状態を目指しましょう。
リフォーム・リノベーションやハウスクリーニングも手段のひとつ
売却活動をしてもなかなか買い手がつかない場合は、リフォーム・リノベーションを検討することもおすすめです。ただし、購入希望者のなかには「自分たちの好きなようにリフォームしたい」という方々も多くいらっしゃるため、まずは不動産会社に相談してみるとよいでしょう。家族に愛煙家がいらっしゃる場合や、ペットと一緒に暮らしている場合は、ハウスクリーニングもご検討ください。住まいのニオイは暮らしているとなかなか気付けないものですが、タバコやペットのニオイが染み付いてしまっている場合もあります。
住み替え時の税金対策
自宅を住み替える際には、税金が課せられるケースもあります。住まいの売却に関する税金について理解するとともに、節税措置を賢く活用しましょう。
売却で利益がでた場合……
「3,000万円の特別控除」を利用可能
不動産の売却によって生じた利益は「譲渡所得」とみなされ、所得税や住民税が課せられます。しかし、自宅を売却した場合は、「3,000万円の特別控除」が利用可能です。つまり、事実上、売却益が3,000万円を超えない限りは、所得税や住民税は課せられないことになります。なお、この特別控除を利用するためには、確定申告が必要です。
売却で損失がでた場合……所得税や住民税を抑えることが可能
不動産の売却によって損失が生じた場合は、「損益通算」によって所得税や住民税を抑えることが可能です。損益通算とは、その年度の「所得」と「損失」を合算して、不動産売却による損失を相殺することです。所得が減れば税額も減るため、税負担を抑えることにつながります。なお、損益通算を利用する場合も、確定申告が必要です。
住宅ローンを組んだ場合……
住宅ローン控除を利用可能
新しい住まいの購入に住宅ローンを利用した場合は、住宅ローン控除を利用できます。ローン残高3,000万円～5,000万円を上限に、残高の0.7%を13年間控除することが可能です。
知っておきたいポイント！－住み替えを失敗しないための進め方－
余裕を持ったスケジュールを立てる
「思うように買い手が見つからない」「条件に合う新居が見つからない」など、住み替えにはなにかとハプニングがつきもの。また、ご購入希望者が住宅ローンの審査に通らなかった場合など、買い手側の事情で売却がふりだしに戻ってしまうケースもあります。転勤・転職などで引越し期日が決まっている場合は、余裕を持ったスケジュールを立てましょう。
不動産会社選びに注意する
住み替えは「売却」と「購入」のタイミングを調整する必要があるため、通常の不動産売却よりもプロセスが複雑です。売却を優先すべきか、購入を優先すべきか、悩まれる場合も多いでしょう。そんなときに頼りになるのは、住み替えの経験豊富な不動産会社にほかなりません。上記のような予期せぬハプニングが起こった際も頼りになるような、信頼できる不動産会社を選びましょう。